Статья 79 ЖК РФ. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Ст 79 ЖК РФ с комментариями и изменениями 2020-2019 года.

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

  • 1) по соглашению сторон;
  • 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статье 79 ЖК РФ:

Комментируемая статья устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

1. В части 1 ст. 79 Кодекс указывает первое и наиболее типичное основание для прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, - это истечение срока, на который был заключен договор поднайма.

2. Вторым основанием для прекращения договора поднайма жилого помещения является прекращение договора социального найма сданного в поднаем жилого помещения. Представляется, что второе из указанных оснований следует толковать расширительно: если в поднаем было сдано не все жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, то и в этом случае прекращение договора социального найма прекращает действие договора поднайма. Основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 Кодекса.

3. Кодекс отличает расторжение договора поднайма (ч. 3 ст. 79) от прекращения такого договора (ч. ч. 1, 2 ст. 79). Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора. Правила расторжения договора поднайма подобны тем, которые установлены для расторжения договора социального найма жилого помещения.

Договор поднайма может быть расторгнут без обращения в суд в двух случаях:

  • 1) по соглашению сторон;
  • 2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. В комментируемой статье не установлено конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.

Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора при этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.

4. В части четвертой ст. 79 Кодекса устанавливается особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:

  • использование жилого помещения не по назначению;
  • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
  • бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.

Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.

В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.

Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.

Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.

5. В пятой части комментируемой статьи устанавливается правовая норма, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие вместе с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

6. Если срок договора поднайма жилого помещения сторонами не определен, то применяется общее правило ч. 3 ст. 77 Кодекса - в таком случае договор считается заключенным на один год. Поэтому обязанность инициатора прекращения договора поднайма предупредить другую сторону возникает до истечения девятого месяца действия такого договора (о правилах исчисления сроков см. ст. ст. 190 - 194 ГК РФ).