Статья 4 ЖК РФ. Жилищные отношения

Ст 4 ЖК РФ с комментариями и изменениями 2019-2020 года.

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

  • 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
  • 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
  • 3) пользования общим имуществом собственников помещений;
  • 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
  • 5) учета жилищного фонда;
  • 6) содержания и ремонта жилых помещений;
  • 7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;
  • 8) управления многоквартирными домами;
  • 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  • 10) предоставления коммунальных услуг;
  • 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на капитальный ремонт);
  • 11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
  • 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
  • 13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
  • 14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к статье 4 ЖК РФ:

Статья 4 Кодекса впервые (новелла) устанавливает конкретный перечень (понятие) жилищных отношений и определяет субъектный состав их участников. До принятия нового Кодекса в юридической литературе вопрос о содержании понятия "жилищные отношения" не имел однозначного решения, поскольку нормативное определение данного понятия отсутствовало.

1. Жилищные отношения - это общественные отношения, регулируемые нормами жилищного законодательства, прежде всего нормами Кодекса. Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, его содержание и ремонт. В ст. 4 Кодекса названы и новые отношения, которые регулируются жилищным законодательством: пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья и т.д. Однако приведенный в комментируемой статье перечень жилищных отношений, безусловно, не является исчерпывающим. Жилищные отношения складываются и в других случаях, когда предметом отношений являются жилые помещения, права и обязанности их владельцев и т.п. На основании вышесказанного нам кажется, в данной статье следовало бы указать, что жилищным законодательством регулируются также другие отношения в данной сфере, т.е. этот перечень не следует делать закрытым.

Напомним, что многие жилищные отношения регулируются гражданским правом. В то же время ряд жилищных отношений регламентирован административно-правовыми нормами, некоторые - производны от норм трудового и других отраслей права.

2. В ч. 2 ст. 4 Кодекса установлен перечень субъектов (участников) отношений, регулируемых жилищным законодательством, к ним относятся: граждане (а именно физические лица); юридические лица (организации); Российская Федерация (государство); субъекты Российской Федерации; муниципальные образования. Данный перечень участников жилищных отношений полностью совпадает с перечнем участников гражданско-правовых отношений, а также отношений, складывающихся в других отраслях российского законодательства. Это обстоятельство позволяет утверждать, что правосубъектностью (правосубъектность, т.е. субъективное право, - обеспеченная законом мера возможного поведения гражданина или организации, направленного на достижение цели, связанной с удовлетворением их интересов) в жилищно-правовой сфере обладают в равной степени все возможные участники правовых отношений. Важно заметить, что даже недееспособные граждане (ст. 29 ГК РФ) могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени сделки совершает, например, опекун. Для лучшего понимания ч. 2 комментируемой статьи добавим: понятие и признаки юридического лица даны в ГК РФ. Из ст. ст. 48 - 51 ГК РФ следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, зарегистрированные в установленном законом порядке. Они считаются созданными и, следовательно, правомочны быть участниками жилищных отношений с момента их государственной регистрации. Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

Используемые в Кодексе термины "граждане" и "юридические лица" обозначают соответственно российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, а также как российских, так и иностранных юридических лиц. Но на основании сказанного в предыдущем абзаце представляется, что в этих отношениях могут участвовать не только указанные лица, в ст. 1116 ГК РФ названы еще иностранные государства и международные организации. Уместно заметить, что относительно физических лиц прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, из которой следует, что эти лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Иными словами, для россиян и иностранцев в сфере жилищных отношений установлен одинаковый правовой режим, однако из него допускаются изъятия в случаях, предусмотренных как самим Кодексом, так и иными федеральными законами. Например, по общему правилу нанимателями по договору социального найма жилого помещения могут быть только граждане Российской Федерации (ст. 49 Кодекса). Иностранным гражданам, как правило, не предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 Кодекса). При этом целесообразно иметь в виду, что Положение о представлении гарантий материального, медицинского и жилищного обеспечения иностранных граждан и лиц без гражданства на период их пребывания в Российской Федерации было утверждено Постановлением Правительства РФ от 24.03.2003 N 167.

Следует обратить внимание на то, что перечень участников жилищных отношений сформулирован как исчерпывающий, т.е. субъекты, не указанные в нем, не могут непосредственно участвовать в жилищных отношениях. Это относится, например, к крестьянским (фермерским) хозяйствам, которые не являются лицами (физическими и юридическими). От имени крестьянского хозяйства в жилищные отношения может вступать его глава как физическое лицо, а остальные граждане - члены хозяйства - участвуют в жилищных отношениях от своего имени.