Статья 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Ст 22 ЖК РФ с комментариями и изменениями 2019-2020 года.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

3.2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22 ЖК РФ:

1. Собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению - для проживания (статья 17 настоящего Кодекса), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, статья 288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.

ЖК РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения - в жилое, если будут соблюдены все требования непосредственно ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства.

Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 "О градостроительных нормативах и правилах города Москвы" (с изменениями и дополнениями от 12 февраля 2003 года). Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону (ст. 4 Вводного закона).

Кроме Градостроительного кодекса РФ существуют и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, регулирующие как градостроительную деятельность (деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемую в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства), так и непосредственно определяющие порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые. Так, распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 года N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" (с изменениями от 31 июля 1996 года) утвержден Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве.

Указанным распоряжением устанавливаются основания для перевода жилых помещений вне зависимости от нахождения их в государственной (муниципальной) собственности, собственности общественных объединений или частных лиц, а также находящихся в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, министерств, государственных комитетов и ведомств, в нежилой фонд. Такими основаниями могут быть: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания; признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность) для проживания; признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

2. ЖК РФ установил ограничения в общем правиле о переводе жилых помещений в нежилые. При этом, как следует из определения статьи 15 ЖК РФ, в качестве жилых помещений имеются в виду все виды жилых помещений, пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям.

Прежде всего, помещение должно иметь технические возможности. Перевод квартиры в нежилое помещение не допускается, если доступ к такому помещению невозможен без использования помещения, обеспечивающего доступ к другим жилым помещениям. Иными словами, оно должно иметь отдельный вход, чтобы не мешать жителям этого дома.

Не допускается переводить часть жилого помещения в нежилое помещение. В случае постоянного проживания в нем собственника этого помещения или иного лица на другом законном основании перевод жилого помещения в нежилое недопустим. А также переводимое помещение должно быть свободно от обязательств (не являться предметом залога, аренды, найма и др.), то есть юридически свободным.

3. ЖК РФ устанавливает дополнительные ограничения к общим положениям закона о переводе жилого помещения в нежилое помещение для квартир, расположенных в многоквартирных домах. В настоящей статье указано, что в многоквартирном доме перевод квартиры разрешается, если она находится на первом этаже или выше первого, но только в том случае, если помещения, расположенные под ней, не являются жилыми. При этом можно предположить, что ЖК РФ подразумевает все этажи, расположенные выше, к примеру даже не второй, а седьмой и одиннадцатый. Однако следует иметь в виду, учитывая вышеизложенное, что в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Кроме того, также в соответствии с настоящей статьей, под таким переводимым помещением должны находиться нежилые помещения. Поэтому стоит толковать данную норму относительно нижних этажей многоквартирного дома.

С другой стороны, если на нижнем этаже всего одна квартира, то можно весь жилой дом сделать нежилым строением.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение возможен при условии:

  • если переводимое помещение отвечает установленным законом требованиям, применимым к жилому помещению (санитарным и техническим правилам и нормам, правилам пожарной безопасности и др.), либо есть возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
  • если право собственности на переводимое нежилое помещение не обременено правами каких-либо лиц, какими-либо обязательствами, например по договору найма, аренды, залога и др.

Только указанные выше ограничения для перевода нежилых помещений в жилые устанавливает настоящий ЖК РФ.