Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Ст 153 ЖК РФ с комментариями и изменениями 2019-2020 года.

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

  • 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
  • 1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;
  • 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
  • 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
  • 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
  • 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
  • 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
  • 7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к статье 153 ЖК РФ:

Комментируемой статьей установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

1. В ч. 1 ст. 153 Кодекса на граждан и юридических лиц возложена обязанность по своевременному и полному внесению платы жилого помещения и коммунальных услуг, определен момент возникновения данной обязанности для каждого участника жилищных отношений, в т.ч. на период до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (см. ч. 3 данной статьи). Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки в полном объеме, Кодекс таким образом формулирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере.

ЖК 1983 г. (ст. ст. 56, 57), а вслед за ним и Основами (ст. 4) в качестве одной из обязанностей граждан и юридических лиц при использовании жилищного фонда была определена своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение была отражена и в определении договора социального найма жилого помещения, содержавшемся в понятийном аппарате ст. 1 Основ. В соответствии с абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Это правило применяется и к договору социального найма (см. п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы (ст. 155 Кодекса). Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако это не означает, что оплата не может производиться досрочно. Гражданин или организация вправе осуществить предварительную оплату жилого помещения и коммунальных услуг в счет будущих месяцев. При этом следует иметь в виду, что если сроки оплаты установлены договором, то при внесении платы они должны соблюдаться, в т.ч. при предварительной оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

В случае необходимости получения права на отсрочку или рассрочку по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, в т.ч. на изменение сроков погашения задолженности по оплате, плательщики могут обратиться за согласованием:

  • к собственнику жилья (или к уполномоченному им лицу);
  • к наймодателю, управляющим и иным организациям (имеющим перед плательщиками договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг);
  • к объединению собственников жилья (если жилые помещения, за которые вносится плата, расположены в жилых домах государственного или муниципального жилищного фонда и в них созданы объединения собственников жилья) по решению наймодателя.

Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена п. 5 ч. 3 ст. 67 Кодекса (о расторжении договора социального найма в случае нарушения сроков оплаты см. ст. 83 Кодекса).

Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение (о структуре платы за жилое помещение см. ст. 154 Кодекса), а также все виды предоставленных им коммунальных услуг (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в т.ч. газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления). Кодекс предоставляет гражданам право при неиспользовании отдельных видов услуг (в связи с временным отсутствием), плата за которые рассчитывается исходя из нормативов потребления, произвести оплату с учетом пересчета платежей за период временного отсутствия (см. ч. 11 ст. 155 Кодекса).

Граждане и организации могут вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги частями за истекший месяц, но до истечения установленного срока ее внесения. Это право может быть использовано только в том случае, если иное не установлено договором социального найма, договором найма или договором с управляющей и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг.

Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами; поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими названным выше договорам (об ответственности граждан за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ч. 14 ст. 155 Кодекса).

2. В ч. 2 ст. 153 Кодекса установлен закрытый (исчерпывающий) перечень обязанных лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определены юридические факты, с которыми связано возникновение данной обязанности.

Это лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и т.д.). Поднаниматели и др. лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны. Таким образом, данные нормы конкретизируют основания возникновения жилищных прав и обязанностей, установленные в ст. 10 Кодекса.

Познакомимся подробнее с перечнем лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги:

  • 1) наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
  • 2) арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении арендной платы и оплаты коммунальных услуг);
  • 3) наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);
  • 4) члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан вносить и плату за жилое помещение и оплачивать коммунальные услуги; если пай выплачен полностью, он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);
  • 5) собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги).

Среди оснований возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги Кодекс в первую очередь называет договоры. С моментом заключения договора гражданское законодательство связывает вступление договора в силу, и именно с этого момента договор становится обязательным для сторон, заключивших его (ст. 425 ГК РФ).

Содержание условия о сроке действия договора, подлежащего в силу требований закона государственной регистрации, не влияет на момент, с которого договор считается заключенным. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, определяется в соответствии с положениями ГК РФ (п. 3 ст. 433).

В случае заключения соглашения о новации и замены договора аренды в государственном или муниципальном жилищном фонде договором купли-продажи (на основании ст. 414 ГК РФ) с момента фактической оплаты выкупаемых помещений взимание арендной платы с арендатора прекращается. И у юридического лица, использовавшего жилое помещение на основании договора аренды, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в этой ситуации возникает в силу приобретенного им права собственности на данное помещение.

Кодекс связывает предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива с внесением паевого взноса. Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение - в собственность.

Право собственности на жилое помещение возникает при наличии одного или нескольких юридических фактов, которые являются основаниями возникновения права собственности. Способам приобретения права собственности посвящены статьи гл. 14 ГК РФ.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Момент возникновения права собственности на жилое помещение может быть связан с моментом вступления в законную силу решения суда по поводу признания права собственности, например с моментом вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку за лицом:

  • а) осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
  • б) в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на наследуемое жилое помещение за наследниками признается с момента открытия наследства, независимо от времени фактического принятия такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации (см., например, ст. ст. 1164, 1154, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). См. ч. ч. 2 - 3 ст. 143 Кодекса.

Расходы на содержание жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов до момента их заселения по различным основаниям несут соответствующие государственные или муниципальные органы либо уполномоченные ими лица.

Нормы ст. 153 Кодекса являются новеллой жилищного законодательства. Впервые в единую статью сведены нормы об обязанностях по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, возложенных на лиц, пользующихся жилыми помещениями по различным основаниям.